香港上诉法院判决：物业管理纠纷

CACV 112/2004

香港特别行政区
高等法院上诉法庭
民事司法管辖权
民事上诉
案件编号：民事上诉案件 2004 年第 112 号
(原土地审裁处建筑物管理申请编号 2003 年第 140 号)


申请人 适雅大厦业主立案法团
THE INCORPORATED OWNERS OF ARTS MANSION

与

答辩人 HON EMPIRE INVESTMENTS LIMITED


审理法官： 高等法院上诉法庭法官张泽佑
高等法院上诉法庭法官杨振权
高等法院上诉法庭法官邓国桢

聆讯日期：2005年6月15日
判案书日期：2005年6月20日



判案书




上诉法庭法官张泽佑颁发上诉法庭判案书：

案情

1. 申请人是香港干德道 31 号适雅大厦（‘该大厦’）的业主立案法团。答辩人则是该大厦停车场内 13 个车位（‘该批车位’）的业主。答辩人由 2002 年 9 月至 2003 年 2 月欠交该批车位的管理费，共 9,750 元 （每月 125 元 X 6 个月 X 13 车位）。

2. 申请人向土地审裁处提出申请向答辩人追讨上述 9,750 元车位管理费。答辩人提交了一份反对通知书及反申索的申请。经审讯后土地审裁处周兆熊法官裁定申请人得直及撤销答辩人的反申索申请。现答辩人就该裁决提出上诉。

答辩人的反对理由

3. 就申请人的申索答辩人提出三点答辩理由：

(1) 有关的管理费包括卫星电视节目订购费用（‘卫星电视费用’）及更换信箱的费用。但这些费用并非是大厦公契所列明业主需要支付的费用；

(2) 申请人没有根据《香港法律》第 344 章《建筑物管理条例》（‘《条例》’）附表 5 第 2 段的要求展示一份具备详细数据的预算表；

(3) 有关的管理费并未获得大厦业主同意。

4. 其实，申请人在 2001 年曾在土地审裁处（建筑物管理申请编号第 2001 年第 338 号）一案向答辩人追讨该批车位由 2000 年 9 月 至 2001 年 6 月欠交的管理费。结果，林文瀚法官判申请人胜诉。答辩人在该案提出的反对理由与在本案提出的反对理由部分相同。

周法官的裁决

5. 周法官裁定上述三项反对理由都不成立。本庭同意周法官的裁决。

卫星电视接收器及信箱

6. 该大厦公契内没有列明更换信箱的费用由谁负责，但第 3(e) 条指明维修大厦内、外公用部分的费用由业主共同负责。信箱必然在大厦建成时已存在，是大厦公用部分。卫星电视接收器应是大厦建成后加上的，但已存在多时，亦是大厦的固定附着物，因此卫星电视接收器已成为大厦的一部分，亦是公用部分。


7. 根据公契第 3(e) 条，维修（如不能再维修要更换）信箱的费用是业主的共同责任。

8. 即使该大厦公契的条文没有列明业主需要支付卫星电视费用或更换信箱的费用，但这不表示申请人不可以向大厦的业主收取有关的费用。《条例》第 20(1) 条说明，业主立案法团（‘法团’）须设立，并维持一项常用基金 —
a) 以支付法团根据《条例》或公契规定行使权力或执行职务的费用；及
b) 以支付建物作为一个整体所应付的地税、保险费、各项税项及其它支出（包括与保养及修理有关的支出）。

9. 卫星电视系统及信箱是香港多层大厦常见的设备，虽然这些设备或有关的费用不一定有在大厦公契内列出，但这并不表示该等设备是未经合法程序下安装在该大厦内的。本案的案情并没有显示有关卫星电视接收器或信箱的安装程序不合法。当信箱损坏时，需要维修或更换所花的费用是属于涉及法团行使管理权力所需要的费用。若大厦设有卫星电视，申请人需要支付节目订购费用，这亦是属法团权力范围之内。根据《条例》，这权力包括购买动产作为公用部分的设施，以供业主享用（第 18(d) 条）及对公用部分进行任何翻新或改装（第 18(fa) 条），而上述的费用的性质肯定是在 《条例》第 20(1) 条的涵义之内。

10. 根据《条例》第 21(1) 条，法团的管理委员会需要厘定业主就《条例》第 20 条设立的基金所需缴付的款项。另外，《条例》 第 22(1) 条说明，业主所需缴付的款项需
a) 由管理委员会按照公契（如有之话）确定；
b) 依管理委员会所定的时间及方式缴付。

第 22(2) 条亦列明，如无公契或公契并无确定缴款的规定，则每名业主就须遵照第 22(1) 条厘定的款项去缴付的有关的费用，并须由管理委员会按照业主各自所占的份数确定。

11. 由于该大厦的公契并没有列出本案受争议的费用项目，因此管理委员会是有权根据大厦各业主所占的份数厘定他们要支付的费用数额。

12. 答辩人指更换信箱的费用不是每年必须支出的项目，因此，根据《条例》附表 7 第 4 段，有关的费用必须经过大厦业主同意才可向各业主征收。其实，更换信箱的费用早已包含在该大厦的 2000 年至 2001 年预算内。更换信箱的费用是 60,000 元，分两年缴付。要更换信箱的原因是申请人收到部分住客投诉信箱损坏。管理委员会于 2000 年 8 月 18 日的会议中通过了有关的预算及决议，并在 2000 年 8 月 25 日的业主周年大会上让业主审核及通过有关的预算。

13. 在 2000 年 8 月 25 日的业主大会上，有关的预算获得大比数通过。因此，答辩人所提出的更换信箱费用必须经业主同意的理由并不具有实质的争议性。

14. 卫星电视费用是一项经常性支出的项目。从双方披露的文件中可见该费用早已包括在 2000 至 2001 年度的预算内，业主大会亦通过这项目。申请人无需要根据附表 7 第 4 段先获得业主同意才可以将卫星电视费用列作管理费的一部分。

预算

15. 根据《条例》附表 5 第 1 段，管理委员会就第 21 条所厘定的款额必须是根据一份拟备的预算为基准。附表 5 第 2 段指，有关的预算需要列明管理委员会认为是应该支付第 21(1) 条中所指明的各项付款的合理的费用。除此之外，附表并没有规定预算表的格式或内容。答辩人指 2002 年至 2003 年度的预算案内没有胪列出一笔 300,000 元的大厦设置翻新费用。该预算已经列明该笔费用包括更换水管、大厦维修、髹漆、更换电线等费用。答辩人指该预算没有列出详情是不正确的。本庭亦看不见这点与申请人追讨管理费有任何关连。125 元的管理费早于 2000 年已订定。申请人没有因为该笔费用而提高管理费。

16. 附表 5 亦没有规定管理委员会必须刊登有关的预算。任何业主亦有权以书面向法团索取预算的副本。

管理委员会

17. 正如上文所述，本案有关的费用，只要管理委员会同意，便可向业主征收，而无须经由法团业主大会决议。

反申索
侵权行为

18. 答辩人第一项反申索的理由是申请人对答辩人所拥有的第 64 号车位作出侵权行为。该 64 号车位是位于大厦的垃圾槽的旁边，答辩人指大厦清洁工人经常打开垃圾槽的铁门，并把垃圾堆放在该车位范围之内。根据该大厦的建筑图则，这垃圾槽是该大厦的结构一部分。这是申请人有权使用的公用部分。这图则显示垃圾槽与该车位（前编号 87 号）之间是有一些空间的。该车位的‘转让契’内的图则亦显示车位与垃圾槽之间是有一些空间的。

19. 原审时，双方都有提交专家报告。申请人的专家指有关的车位与垃圾槽之间相距 2 呎，这 2 呎地方是公用地方，所以申请人是有权使用该公用地方处理垃圾。答辩人指垃圾槽的铁门长 2 呎 8 吋，因此，当垃圾槽的门被打开时，它的位置就会在答辩人车位的范位内，因而侵占了他的权益。

20. 法律定明，侵权行为和滋扰不同它是造成直接伤害的行为，而不是间接引起伤害的行为。若一名被告人在行使财产权益时令对象进入原告人的土地，被告人的行为并不构成侵权行为。但若原告人能证明被告人的行为导致他蒙受损失的话，他是可以以滋扰为诉因向原告人申索，见：Clerk & Lindsell on Torts，18 版，第 18-08 段。

21. 在本案，清洁工人在清理垃圾时必须打开垃圾槽的铁门，而铁门亦可能会横架在答辩人的车位上；在清理过程中部分垃圾亦可能会放在车位内，但这不表示申请人犯了侵权行为，这只是申请人在行使财产权益时所引起的间接问题。申请人并非长期占用该车位来存放垃圾。该大厦（包括垃圾槽）是在 1960 年建成。答辩人于 1985 年购入有关车位。答辩人所声称的情况已经最少出现了十多年，他肯定是早已接纳了申请人在上述地点清理垃圾时会将部分铁门横架在他的车位范围内的情况。答辩人未能证明申请人的行为令他受到任何损失。答辩人将一辆声称是古董车的旧车横泊在该车位上，其部分车身占用了公用地方。该大厦的车位只是以地上的画线来界定各车位的范围， 而这些车位亦紧贴着公用地方。在这情况下，答辩人指申请人在清理垃圾时侵占他车位的权益是吹毛求疵的说法。


22. 周法官亦裁定答辩人把车位的界限不合法地延伸至垃圾槽的位置，以造成清洁工人必会占用他的车位的假象。从呈堂为证物的照片来看，有关的车位界限的确是连接着垃圾槽的，这与原本大厦的建筑图则及转让契不符。本庭认为周法官的裁决定是正确的。

损坏申索

23. 答辩人的另外一项申索理由是申请人损坏了他放在多个车位内的石屎、木制的指示牌、铁架、铁链及胶筒等物件。周法官指答辩人没有提供证据来证明是谁破坏这些对象，虽然答辩人指驻守停车场入口的职员是申请人聘请的，但周法官裁定这不能证明申请人曾参与其事。这是一项事实的判决。本庭同意这裁决。答辩人在上诉聆讯时没有就这点作出陈词。

24. 答辩人在上诉通知书内亦提出其它针对管理费的理由，但答辩人没有在反对通知书内列出这些争议，故此本庭不会在这阶段处理该些理由。

总结

25. 本庭驳回答辩人的上诉及命令答辩人支付申请人本上诉的讼费。根据申请人提供的资料，本庭厘定该诉讼费用为 500 元。

26. 另外，申请人根据业主大会的决议向答辩人追讨 2003 年 2 月 17 日于小额钱债案中申请人向答辩人所追讨的 200 元存档费用。周法官并没有处理这项申请，本庭亦不应该在这阶段处理有关的申索。






（张泽佑）
高等法院上诉法庭法官
（杨振权）
高等法院上诉法庭法官
（邓国桢）
高等法院上诉法庭法官


申请人：无律师代表，由柯策成代表出席。

答辩人：无律师代表，由林汉文代表出席。