香港上诉法院判决：租约争议
香港特别行政区
高等法院
上诉法庭
民事上诉2002年第370号
(原本案件编号：高院民事诉讼2001年第1368号)
原告人 世荣集团有限公司
对
被告人 梁甘雨
主审法官：上诉法庭法官袁家宁
原讼法庭法官任懿君
聆讯日期：2003年2月28日
判决日期：2003年3月7日
判 案 书
上诉法庭法官袁家宁：
1. 原告人根据《高等法院规则》第14号命令提出申请，结果聆案官黄健棠批准申请，作出以下判决：被告人须付予原告人400,980元以及利息，从发出令状日期到判决日期之间的利息以月息2.5%计算，之后则以判决利率计算，直至全数清还为止。另外，被告人亦须支付经评估后的赔偿及讼费，讼费以原告人须付予其律师的费用为准。被告人就上述判决提出上诉，但上诉被原讼法庭暂委法官邬礼贤驳回，被告人不服，因而再提出本上诉。
租赁
2. 原告人是宝利商业大厦地下（“该处所”）的业主，而被告人则是该处所的租客。被告人于1999年9月6日与原告人上手业主订立了一份书面租约，为期3年，由1999年8月1日起生效，租金为每个公历月153,620元，差饷、空调费和管理费等不包括在内。被告人缴交了505,176元作为按金，于该处所经营餐厅业务。
地库租客拟进行的工程
3. 2000年12月，原告人把该大厦的地库租予一家名为Express Asia Development Limited的公司（“该地库租客”），这家公司打算进行一些气喉重整工程，把气喉由地库接驳到大厦的外墙。
4. 工作人员须进入被告人的处所，才能进行上述工程。被告人最初拒绝合作，但是原告人坚称他必须准许工作人员进入，因它声称根据租约第2.22条，被告人同意：
“准许业主或其指定代理人及/或管理人，在经预约的情况下，于任何合理时间进入该处所，以清查属于业主的固定附着物，及进行任何必要的修理或维修工程；但在紧急的情况下，业主或其指定代理人及/或管理人，可在未经通知的情况下，强行进入该处所，而租客得自费将该处所的入口恢复原状。”
2000年12月12日的协议
5. 最后，原告人、被告人和该地库租客达成一项协议，该协议载于一份日期为2000年12月12日的文件内，其内容如下：
“致：世荣集团有限公司
Express Asia Development Limited
关于：香港九龙尖沙咀宝勒巷21-23A号宝利商业大厦地下
（“该物业”）
本人兹于下列条件准许保利商业大厦地库租客Express Asia Development Ltd的工作人员进入该物业进行风喉重整工程： —
1. 租客书面担保赔偿在工程进行中做成的损坏（本人已收）；
2. 工程在2000年12月16日（晚上8时）至2000年12月18日（早上3时）及在2000年12月19日及12月21日（下午3时至晚上8时）进行；
3. 建筑师发出信件确认工程不会影响本人梁甘雨食店牌照（本人已收）；
4. 在工程期间（除营业时间外）提供护卫以保该物业财物安全；
5. 在工程完结时（12月18日早上3时后及19日和21日的晚上8时后）安排清洁该物业大堂；及
6. 世荣集团有限公司付港币25,000.00作为引起本人的不便（在租金中扣除）。
梁甘雨
二零零零年十二月十二日”
6. 这份文件由被告人签署，及由该地库租客加签。原告人虽然没有签署该份文件，但是它并没否认该文件显示它和被告人已达成了一项协议，因它接受25,000元应从租金扣除出来。
工程的进行
7. 根据那份文件，工程预期分三期进行（第1期于2000年12月16日至18日期间进行，第2期于12月19日进行，而第3期则于12月21日进行）。第1期工程，如期在2000年12月16日至2000年12月18日期间进行。然而，事后被告人投诉工作人员工作后没有清理现场，而有关工程也导致该处所的男厕的假天花板塌下。结果，他要额外支付3,300元予工人来清理，而2000年12月18日那天的营业时间也因而延迟了个半小时，使他损失了2,000元的利润。
8. 2000年12月18日，被告人写信给原告人（并由两名管理员加签），投诉工作人员没有清理现场而在该处所内遗下杂物和泥尘等，但信中并没有提到厕所天花板损毁一事。
不准进入
9. 第2期工程于2000年12月19日到期进行，但是被告人拒绝让该地库租客的工作人员进入其处所。
10. 2000年12月20日，被告人写信给原告人，投诉关于12月18日的延迟营业，以及男厕天花板塌下和没有灯光等事，并指出他因而少了20%的顾客。他要求原告人考虑把租赁转让予一家有限公司、减租20%和取消某些空调费。
11. 2000年12月21日（该地库租客的第3期，兼最后一期，工程到期进行），被告人再度拒绝让该地库租客的工作人员进入其处所。
喷出烟和气体
12. 2000年12月22日，该地库租客的日本餐厅开张营业，由于那些工程尚未完成，因此由地库所喷出的烟和气体，便经由那些未完成的工程中的罅隙，钻进该处所内。（虽然证据提到喷出“气体”，但是该处所似乎仍能开门营业）。
13. 在发生喷出烟和气体的事件后，被告人和该地库租客双方的律师之间，进行了一阵子频繁的书信往来。那些书信的大意是，该地库租客想完成有关的工程（只需时一天），但是被告人却要求它先答应他所提出的条件，否则便不会准许工作人员进入其处所。
14. 2001年1月8日，被告人的律师写信给该地库租客的律师，并随信附上一份由承办商所作的报价单，显示完成该处所中那些未完工程，及修理天花板和电灯的费用，一共是26,900元。
欠交差饷、管理费、空调费和租金
15. 与此同时，被告人在2001年1月1日欠交差饷和管理费，而在2001年2月1日则连租金也欠交。
2001年2月15日和2001年2月19日的信
16. 2001年2月15日，被告人透过原告人的律师，写信给原告人，信的大意是说，他自开业以来一直亏本经营，因此已没有能力缴付租金，要求原告人准许把租赁转让。
17. 2001年2月19日，被告人再度透过原告人的律师，写信给原告人，在这封信中，(i)被告人建议把租赁转让，如果不能转让的话，则要求原告人准许他在3月31日撤销租赁；(ii)被告人建议，首先撤销租赁，然后以较低的租金，暂时租用该处所，直至原告人找到新租客为止，双方可以一个月通知终止租赁。
18. 原告人并不接受这些建议，并在提出诉讼前向被告人发出律师信，发信的日期是2001年2月28日，信的内容是要求被告人清偿欠缴的租金和其它费用，当时欠款的总数已达到240,150元。然而，被告人完全没有支付任何款项。
19. 到了2001年3月1日，被告人须缴付的租金和其它费用，已累积到一个更大的数目，但是被告人仍然没有支付任何款项。
令状及被告人的终止租约书
20. 2001年3月26日，原告人发出令状，展开这项诉讼。原告人在其申索陈述书中提出，原告人有权根据租约第4.01条重收该处所。第4.01条规定，如果被告人在租金到期的15天后仍没交租，或没有遵守或履行租约中的任何条款及条件，原告人便有权重收该处所，而该租赁亦会因此而完全终止，但这不损害原告人因被告人违反租约中的任何条款、条件或规定而有的权益。本席称这为“没收租赁权之弥补办法”。
21. 原告人在申索陈述书中又提出，被告人没有或拒绝缴付租金及其它费用（当时的总数已达425,980元），因而违反租约。原告人声称，上述违约行为使原告人蒙受损失和损害，这包括被告人拖欠的租金和其它费用、由现在至交吉期间的中间收益和其它费用、由交吉至重新租出该物业期间的中间收益和其它费用、以及重新租出后的租金和其它费用与原租约的租金及其它费用的差别（如有的话）。本席称这为“普通法之弥补办法”。
22. 被告人的律师于同日，即2001年3月26日，写信给原告人的律师，指称该地库租客（作为原告人的代理人）违反该项于2000年12月12日达成的协议，并申索239,210元的赔偿（由2000年12月18日至2001年3月23日期间的利润损失，以每天2,500元计，总损失为200,000元；此外还有39,210元，即额外付给工人的费用、2000年12月18日那天个半小时的利润损失、鼠饵价钱、和损失理算员的费用、及包括“据估计的实质损坏”28,700元）。
23. 该信声称，由于原告人违反了该项于2000年12月12日“根据租约所达成的协议”，被告人接受原告人的拒认性违约，并会“在下个月开始撤销该租约”。
交回钥匙
24. 2001年3月30日，被告人把该处所的钥匙交还原告人。
重新出租
25. 2002年5月14日（即在被告人把该处所交吉后超过一年），原告人与该处所的新租客订立租约，每月租金只得102,440元。
法律程序
26. 被告人在其抗辩书和反申索书中提出，被告人曾就该地库租客作为原告人的代理人所造成的损害作出投诉，但是原告人不予理会，因此违反了租客安宁享用权的契诺，所以被告人有权撤销该租约。
27. 被告人又提出反申索，要求原告人在按金中扣除400,980元（2001年1月1日至2001年3月30日期间的租金和其它费用，已扣除于2000年12月12日的协议中所提到的25,000元），然后把余款退还给他。他又申索赔偿210,500元，其中200,000元是利润损失，余下的10,500元则是2000年12月18日工人的额外工资、及延迟营业个半小时的利润损失、鼠饵价钱和损失理算员的费用。反申索书中并没有提到2001年3月26日的信中所指的“据估计的物质损坏”。
28. 被告人的大律师，在原审法官席前，进一步辩称，由于原告人决定没收租赁权，因此已无权获得普通法之弥补办法。
判决
29. 原审法官裁定：根据法律，原告人有权同时获得没收租赁权之弥补办法和普通法之弥补办法。就普通法之弥补办法而言，被告人由于没有缴付租金或其它费用，再加上发出2001年2月15日和2001年2月19日的信，已表明无意再受租约的约束。
30. 原审法官又裁定：虽然原告人可因该地库租客的行为而构成违约，违反租客安宁享用权的契诺，但是(i)被告人同意让工程进行，条件是该地库租客须作出保障及原告人须支付经双方同意的「算定赔偿」；(ii)任何其它未能预期的损害，都是因为被告人拒绝让工作人员完成那些未完工程所致，如果他没有这样做，他所投诉的情况便会消除或减轻；以及(iii)被告人到了2001年2月12日已把该处所“恢复原状”，在他2001年2月15日及2001年2月19日写给原告人的信中，他都没有提到那些工程所造成的损失，这相当于确认租约。基于以上理由，原审法官维持聆案官的判决。
上诉
31. 被告人向法院提交上诉通知书。在上诉聆讯中，被告人并无律师代表。他起初试图提出一些新的指称，如有关工程导致他违反食肆牌照等，这些指称本来可以在下级法院提出作为证据，但是他当时没有这样做。因此，根据案例Ladd v Marshall ([1954] 1 WLR 1489)中所规定的限制，他不能在上诉阶段才提出那些新的指称。
(1) 没收租赁权之弥补办法及普通法之弥补办法
32. 被告人在其上诉通知书中所提出的理由，明显是在征询过法律意见后才拟定的。第一项理由是：由于租赁已被没收，原告人不能申索任何赔偿。被告人不能就这一点提出法理上的依据，幸得原告人的大律师黄国瑛给予援手，向法庭提交一份由曾在原审法官席前，代表被告人的大律师庄启文所拟的书面陈词。
33. 根据我们对该份书面陈词的理解，被告人的大律师的论据是：业主可以在租约中加入一些明确的条款，使自己有权因任何轻微的违约行为而没收租赁（即使有关的违约行为并不构成普通法中的“拒认性违约”）。因此，陈词争辩，“如果业主没收租赁的话，便不能再申索因没收租赁权而引起的赔偿”。庄大律师在陈词中援引两件案例，它们分别是Hop Woo Cheung Enterprises Ltd v Intergroup Industries Ltd ([1982] HKC 436) 和Colgan Co Ltd v Ethitrade Ltd ([1983-5] CPR 87)。
-Total Oil
34. 在考虑这些案例之前，我们宜先弄清根据英国法律，「接受拒认合约」这项合约观念，是否适用于租约。在案例Cricklewood Property and Investment Trust Ltd v Leighton’s Investment Trust Ltd ([1945] AC 221) 中，大律师提出由于租约的性质涉及土地所有权，因此「合约受挫失效」这项合约观念，并不适用于租约。这个论点在上议院中得到某程度的支持。在案例Total Oil Great Britain Ltd v Thompson Garages (Biggin Hill) Ltd ([1972] 1 QB 318)中，上诉法院依据Cricklewood一案中的原则，裁定「拒认性违约」这项合约观念，亦不适用于租约。
-Highway Properties and Progressive Mailing House
35. 然而，上议院后来在案例National Carriers Ltd v Panalpina (Northern) Ltd ([1981] AC 675)中，驳回Cricklewood一案中的论点，裁定「合约受挫失效」这项合约观念，确实适用于租约。
36. 关于「接受拒认合约」这项合约观念，加拿大最高法院在案例Highway Properties v Kelly, Douglas & Co. Ltd (17 D.L.R. 1971年(第3版))及澳洲高等法院在案例 The Progressive Mailing House Proprietary Ltd v Tabali Proprietary Ltd ([1984-5] 157 CLR17) 中，都裁定这项观念确实适用于租约。如果租客有违约行为（无论如何严重或轻微），而租约有明确规定的话，业主可以重收有关的物业；但如果该违约行为十分严重，根据一般的合约原则该违约行为是拒认性的话，业主亦可以同时申索普通法之弥补办法。
-Hop Woo Cheung
37. 在Hop Woo Cheung一案中，班士法官决定采用Highway Properties一案中的原则，而不采用Total Oil一案中的原则。他裁定「接受拒认合约」这项普通法观念，确实适用于租约（见第441页）。不过，班士法官根据该案中的事实裁定，由于被告人两年以来，都准时交租，所以即使欠交两期租金（在没有其它因素情况下），也并不构成拒认合约。在那案中，班士法官只根据一些状书，和一迭经双方同意的文件判案，此外便没有其它证据。根据这些文件中的指称，被告人唯一的不当行为，只是欠交两期租金。因此，法官裁定，虽然业主可以根据租约中的明确条款没收租赁，但是却不能证明被告人有拒认性违约的行为，因此无权申索普通法之赔偿。
38. 由此可见，Hop Woo Cheung一案中的判决，并没有如庄大律师的书面陈词（见上文第33段）争辩，支持Total Oil一案中的判决。其实恰恰相反，班士法官同意(i)根据租约条款，申索没收租赁权之弥补办法和(ii)根据一般合约观念，申索普通法赔偿，两者之间，并无必然的抵触。
-Colgan
39. 在Colgan一案中，土地审裁处法官高义敦不批准有关的业主，把其所申索的弥补办法改为普通法赔偿，因为该业主在状书中，提出他只是根据租约的条款没收租赁权，并没有提出被告人有任何拒认性违约行为。根据本席对上述判决的理解，Colgan一案并不认为根据法律原则，普通法之弥补办法和没收租赁权之弥补办法，不能并存。
-Sichant
40. 此外，在Sichant Investments Ltd v Wong Kam Kei (HCA 3430/94，未经报导)一案中，原讼法庭法官王式英采取加拿大和澳洲的做法，在一项第14A号命令的申请中裁定，业主在没收租赁后，还有权根据法律就“未满的租期”取得赔偿。
41. 在本案中，暂委法官邬礼贤亦同样裁定，没收租赁权和普通法赔偿并不是互相抵触的弥补办法。
— 没收租赁权的济助的效力？
42. 在辩论期间，本席向原告人的大律师提出以下问题：这项观点会否受到《高等法院条例》（第4章）第21F条中所指的「没收租赁权的济助」所影响。这个问题在Sichant一案中并没有讨论过。
43. 《高等法院条例》第21F条规定，如出租人就任何土地在原讼法庭藉诉讼，着手针对承租人欠交租金，而强制执行重收权或没收租赁权，则（在不抵触该项条文中一些在此毋须列出的条件的情况下），如承租人向法院缴付所有欠租及诉讼的讼费，则承租人“并即无须订立任何新租契而按照有关租契持有土地。”
44. 因此，如果业主没收租约，并且终止合约和申索拒认性违约的赔偿，该针对没收租赁权而给予的法定济助，对有关的合约会产生些甚么影响呢？该合约的终止，是否由于受到法定干预，而浮沉在一个昏睡状态？还是该合约首先被终止，但是后来却在法庭给予「没收租赁权的济助」后“复活”呢？又或者情况会否是这样（正如Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant第1卷§9423.1中所说）：由于业主不能阻止租客申请「没收租赁权的济助」，因此根本不能使用其普通法权利拒认该合约？
45. 本席认为（至少在本案中）答案是：《高等法院条例》第21F条并非在业主因租客欠租而没收租约的情况下 “自动”适用；它只适用于承租人仍管有有关的物业，以及已在各款中所指定的时间内将款项缴存法院（而基于最近的修改，这项条文只适用于在租约期间，一次欠租，而被没收租赁权）。因此，《高等法院条例》第21F条的存在，不会令到没收租赁权之弥补办法和普通法之弥补办法在所有案件中，都不能并存。在本案中，这两项弥补办法不会因为这项条文而不能并存，因为被告人在业主没收租赁权的同一天，已表示他根本已打算终止租约（尽管是基于他所指称的理由）。他跟着更迁离该处所，而且并没把任何款项缴存法院。因此，《高等法院条例》第21F条显然并不适用。关于这两项弥补办法，在一宗《高等法院条例》第21F条确实适用的案件中，能否并存的问题，必须留待在其它案件中再作讨论。
46. 本席拟补充一点以防遗漏，在案例Super Century Investments Ltd v Advance Ltd (HCA 73/02，未经报导)中，业主并没有试图根据租约的条款，没收有关租约，他只是在状书中提出租客拒认性违约。虽然《高等法院条例》第21F条已被假设适用于该案中，但是由于租期已即将届满，所以双方并没有就这一点进行实质的辩论。
47. 基于上述理由，原审法官的裁定，显然是正确的，他裁定本案的原告人，可以申索没收租赁权之弥补办法和普通法之弥补办法。在本案中，欠交的租金，已累积至相当大的数目，被告人连部分款项，如差饷及空调费等，都没缴交，更别提租金了。另外，当然还有被告人于2001年2月15日和2001年2月19日所写的信，该两封信显示，被告人已不能再继续履行租约，而有意退出。被告人现在的说法是，他写那两封信的目的，只是企图和业主洽商减租，并不是真的想终止租约。然而，信件的内容需要根据客观的方法去理解，根据本席的客观式理解，被告人毫无疑问地，已在信中表明，无意受现时的租约所约束。
(2) 已就两项弥补办法提出足够作诉
48. 被告人的第二项上诉理由是：原审法官错误地裁定被告人拒认合约及原告人「接受拒认合约」，因为原告人在其申索陈述书中，没有提出这一点。
49. 原审法官的裁定是：原告人在其申索陈述书内，除了提出没收租赁权外，还充分地提出申索普通法之弥补办法，因为申索陈述书中，有提到被告人欠租而违约，另外又就违约后未满的租期的损失及损害，作出申索。
50. 无可否认，如果申索陈述书使用了一些较常用于合约申索的字眼，如“拒认合约”和“显示无意受租约约束”等，则这一点便会毫无争议。然而，原审法官已作出的裁定是正确的，因为原告人在申索陈述书的第16段和第17段中，已清楚地作出申索，第16段是关于没收租赁权，而第17段则是关于违约所造成的损失和损害。
(3) 原审法官以2001年2月15日和2001年2月19日的信作为依据
51. 被告人的第三项上诉理由是：原审法官裁定，被告人于2001年2月15日和2001年2月19日发出的信，显示他无意再受租约的条款约束，但是法官在作出这个裁定时，并没考虑到，被告人曾因弥补该地库租客所造成的损毁，而招致开支，这一点显示他有意继续履行租约。
52. 事实上，证据显示，被告人实际上招致的开支只有下列几项：于2000年12月18日额外支付工人的3,300元、购买鼠饵的1,200元和付予损失理算员的4,000元费用。
53. 虽然被告人提交了一份承办商就完成那些未完工程，和修补那些损毁，而作出的报价单，但是却没有证据显示，承办商确实已进行上述工作，也没发票或收据被提交作为证物。原审法官只是“假设”被告人已进行上述工作，来使该处所恢复原状。
54. 再者，被告人的律师曾于2001年3月26日发出的信，并没有提到已进行上述工作，只是提到“据估计的物质损害”。还有另一点值得一提，被告人在其反申索书内，并没有就修补损毁所招致的开支作出申索。
55. 因此，被告人实际上所招致的开支，相比下，只是少数目，不影响其后2001年2月15日和2001年2月19日的信中，被告人清楚表明终止租约的意愿。
(4) 有权因业主违反租客安宁享用权的契诺，而撤销租约
56. 第四项上诉理由是：原审法官应裁定由于原告人违反了租客安宁享用权的契诺，因此被告人有权撤销租约。
57. 关于这一点，原审法官首先裁定，被告人同意接受工程所带来的滋扰；其次，他又裁定那笔经双方同意的，由原告人在被告人的租金中扣除的25,000元，属「算定赔偿」。
58. 关于原审法官的裁定，恕本席指出一点，没有证据清楚显示，被告人已同意原告人毋须就第一期工程后所造成的滋扰（如没有清理现场和男厕中的假天花板塌下等），作出赔偿。根据2000年12月12日的租约的字眼看来，被告人只是同意让该地库租客的工作人员，根据双方所订的条件，进入该处所进行有关的工程。
59. 再者，关于该25,000元的「算定赔偿」，它究竟是否涵盖所有不同的损害呢？这一点至少是有商榷余地的。该笔款项是因为工程为被告人带来“不便”而扣除的（任何商业处所，在一般营业时间后，被陌生人进入，都会构成不便），即使工程进行得完美无瑕，这笔款项仍须扣除。原告人的黄大律师亦同意这个看法。
60. 其次，原审法官又裁定，由于被告人不准许该地库租客完成有关的工程，才导致那些进一步的损害（即在第一期工程后所出现的）。原审法官可能不应假设该地库租客一定会妥善地完成余下的工程（有证据显示，工作人员在第一期工程后，没有清理现场和导致假天花板塌下），而且该地库租客本身可能也有不对之处，而导致与被告人之间互相敌对。
61. 尽管如是，被告人显然可以，及应该，自己找承办商完成那些工程，以减低其损失和损害。根据他自己的承办商的报价，工程所需费用只是26,900元，而且证据显示，所需时间只是一天。被告人也没有解释为甚么不找人在星期天完成有关的工程，因为该处所在星期天是暂停营业的。
62. 第三点，原审法官裁定，由于被告人在2001年2月12日前大概已使该处所恢复原状，这显示他已确认租约。恕本席指出，基于上文第53至第54段中所述的理由，原审法官假设被告人已在2001年2月12日前进行了有关的修补工程，根据证据，是错误的。
63. 然而，在考虑被告人是否有权，因为原告人违反租客安宁享用权的契诺，而撤销租约时，被告人当时有否确认租约这一点，根本无关宏旨，考虑的重点是违反的程度。
64. 违反租客安宁享用权的契诺的情况，可以分为多类。严重的违反，可导致租客有权撤销租约，而较轻微的违反，则只可导致租客要求赔偿。在本案中，被告人有权提出，原告人因该地库租客进行第一期工程的方式，违反了租客安宁享用权的契诺这个论点；既然原告人曾以租约的第2.22条令地库租客进入该处所的，原告人很难否认该地库租客并非其代理人。
65. 不过，上述的违约情况不难补救，假设被告人不相信该地库租客的工作人员会妥当完成余下的工作，他只需自己找承办商完成有关的工程，这个做法所费无几，而且可以选择一些不影响营业的时间进行。然而，他却选择任由那些工程处于未完成的状态，使自己蒙受他所指称的进一步损失和损害。
66. 在此情况下，被告人并没有提出可以论证的抗辩理由，证明他可以因为业主违反租客安宁享用权的契诺，而撤销租约；他只是有权申索赔偿，以下将讨论这赔偿的范围。
(5) 搁置执行判决，以等待被告人就违反契诺而反申索赔偿的结果
67. 第五项上诉理由是：原审法官应搁置执行判决，以等待反申索聆讯的结果。根据法庭行之以久的做法，如果被告人提出看来有理的反申索的话，法官应下令批准原告人有关的申索，但搁置执行该判令，以等待该反申索聆讯的结果。
68. 在本案中，原审法官认为该25,000元属「算定赔偿」，因此不存在搁置执行，以等待反申索结果，的问题。本席则认为，关于该25,000元是否属于「算定赔偿」这一点，至少是可以商榷的。被告人指他因业主违反租客安宁享用权的契诺，而蒙受损失的反申索赔偿，本席认为似有道理的。
69. 被告人所反申索的赔偿，包括以下几项：付予其工人的3,300元额外费用、因2000年12月18日延迟营业而导致的利润损失2,000元、付予损失理算员的4,000元费用、和购买鼠饵的1,200元。而购买鼠饵，是为了防止那些未完成的工程滋生老鼠（假设必须在完成那些工程之前，急切进行）。
70. 正如本席先前所述，被告人指他在2000年12月18日后，蒙失损失和损害，但这是由于他没有试图减轻损失所致，而减轻损失的费用（根据被告人自己的证据）只是26,900元。虽然被告人在其反申索中，并没有包括这一笔款项，但是本席假设这笔款项可以包括在被告人所指称，他因原告人违反租客安宁享用权的契诺，而蒙受的损失和损害中，若包括的话，反申索的总额最高仍只可达37,400元。
(6) 应受审讯的争论点
71. 作为总结，被告人的最后一项上诉理由，是一项一般性的理由。被告人提出，原审法官应裁定本案中有一项(或多项)应受审讯的争论点，因此不应作出简易判决，这是不恰当的处理方法。被告人并没指明，有那些应受审讯的争论点，但相信他是指其它上诉理由的“可争议性”。在考虑以上所述的理由，以及尤其是那些在事发同期所发出的信件，和被告人自己提交的报价单后，本席驳回这项上诉理由。
命令
72. 基于以上理由，本席判上诉得直，但是只限于以下的范围：原审法官的命令应予更改，更改部分是在判定款项中，拨出其中37,400元，并就这笔款项搁置执行原审法官的判决，以等待反申索聆讯的结果。本席作出指令，这项反申索聆讯，应与原告人的赔偿评估聆讯，同时进行。据悉，被告人交给上手业主的按金，现正由原告人保管，因此，关于如何执行这项命令，双方可自行结算，如出现问题，可随时向原讼法庭的法官作出申请。
73. 双方已就讼费问题向法庭陈词。原告人虽然基本上 成功了，但它以前并没有提议过，将任何数额搁置执行判决。所以本席认为，不应干预原审法官所作的讼费令，但至于本上诉案的讼费，本席则不作出任何讼费令。
原讼法庭法官任懿君： —
74. 本席同意。
（袁家宁）
上诉法庭法官 （任懿君）
原讼法庭法官
黄国瑛大律师（由徐伯鸣，陈鸿远，刘永强律师行延聘）代表原告人
被告人梁甘雨先生亲自出庭应讯
