最高法院民事判决：拆屋还地
裁判字号：95年台上字第2497号
案由摘要：拆屋还地
裁判日期：民国 95 年 11 月 10 日
资料来源：司法院
相关法条：民法 第 425、440 条（91.06.26） 土地法 第 103、104 条（95.06.14） 耕地三七五减租条例 第 17 条（91.05.15） 平均地权条例 第 76、77 条（94.01.30）
要 旨：基地出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，根据土地法 第一百零四条第二项后段规定，其契约不得对抗优先购买权人。所谓「不得对抗优先购买权人」，系指基地或房屋出卖人与承买人，不得主张基于 买卖而使优先购买权人之优先购买权消灭而言，这与优先购买权人对买卖标的的基地或房屋有没有无权占有情形不同，两者并非有必要之关联性。 参考法条：民法 第 425、440 条（91.06.26） 土地法 第 103、104 条（95.06.14） 耕地三七五减租条例 第 17 条（91.05.15） 平均地权条例 第 76、77 条（94.01.30）
最高法院民事判决
九十五年度台上字第二四九七号
上 诉 人 黄○○ 诉讼代理人王德凯律师 被 上诉 人 徐○○ 徐○○ 徐○○ 徐○○ 徐○○ 徐○○ 徐吴○○ 徐○○ 徐○○ 林徐○○ 林○○ 林○○ 林○○ 林○○ 林○○ 徐○○ 徐○○ 徐○○ 徐○○ 徐○○ 徐○○ 叶徐○○ 简徐○○ 上列当事人间请求拆屋还地事件，上诉人对于中华民国九十三年十月六日台湾高等法院台中分院第二审判决（九十一年度上字第三九七号），提起上诉，本院判决如下：
主 文
原判决废弃，发回台湾高等法院台中分院。
理 由
本件上诉人主张：伊所有坐落○○县○里乡○○○段第四三四之四号土地内如第一审判决附图（下称附图）编号１至?所示之土地及坐落同段第四三四之五号土地内如附图编号?、?所示之土地，分别为被上诉人林○○、林○○、林○○、林○○、林○ ○（下称林○○等五人）之被继承人林○○（附图编号１、２）；被上诉人徐○○、徐○○、徐○○、叶徐○○、简徐○○、林徐○○（下称徐○○等六人）之被继承人徐陛秀（编号３、４、６、?）；被上诉人徐吴○○、徐○○、徐○○、徐○○、徐 ○○（下称徐吴○○等五人）之被继承人徐○○（编号５、?、?）；被上诉人徐○ ○、徐○○（下称徐○○等二人）之被继承人徐○○（编号７、８、９、?）；被上诉人徐○○、徐○○、徐○○、徐○○（下称徐○○等四人）之被继承人徐○○（编号?）；被上诉人徐○○之被继承人徐○○（编号?、?）等人，擅自搭建建物，并由被上诉人等依继承关系取得，现分别为被上诉人无权占有。纵认以前原有租地建屋情事，惟依契约之目的探求当事人之真意，亦应解为定有租至房屋不堪使用时为止之期限，而依房屋之现状、税籍资料及原始平面图，原有建物显然已经不堪使用，或已因不堪使用而拆除重建，被上诉人重建时并有逾越原承租范围而超占土地之情形，且原出租人未同意被上诉人重建房屋，况被上诉人积欠租金，原土地所有人廖文卿已依土地法第一百零三条第四款终止租约，亦曾与被上诉人协议拆除地上建物并兴建房屋，双方已合意终止租赁关系，被上诉人即属无权占有等情。爰本于所有权之法律关系，先位声明求为命被上诉人分别将上开占用土地上之房屋拆除，将土地交还伊之判决。上诉人又主张：如认伊上开主张无理由，因系争土地原属耕地，既变更为非耕地使用，伊亦得依耕地三七五减租条例第十七条第一项第五款、第二项第三款，平均地权条例第七十六条第一项、第七十七条第一项规定给予补偿并终止租约收回土地。备位声明求为命被上诉人应于伊给付林○○等五人新台币（下同）十一万二千四百元、徐 ○○等六人十五万九千一百元、徐吴○○等五人六万七千八百五十元、徐○○等二人十六万四千三百六十元、徐○○等四人八万九千五百五十五元、徐○○十一万零八百六十元之同时，各将先位声明所示地上建物拆除，并将土地交还伊之判决。被上诉人则以：伊所有系争土地上之房屋均系伊之被继承人向土地原所有权人承租兴建，并无逾越原承租基地范围超占土地之情事，依买卖不破租赁原则，此项租赁关系，对上诉人继续存在，伊非无权占有。上诉人于民国八十八年六月间向前土地所有人廖文卿买受系争土地时，出卖人未以书面通知有优先承买权之伊，其买卖所有权移转登记不得对抗伊。又系争土地上所建房屋并未达不堪使用之状态，仅曾修缮，并未重建，原地主亦不反对伊修缮，且继续收受租金，租约仍然存在。再两造间并未定有耕地三七五租约，上诉人不得主张依耕地三七五租约给予补偿后终止租约收回土地等语，资为抗 辩。原审维持第一审所为上诉人败诉之判决，驳回其上诉，无非以：上诉人主张系争土地为其所有，四三四之四号土地内如附图编号１至?所示之土地及四三四之五号土地内如附图编号?、?所示之土地，分别为被上诉人之被继承人搭建房屋，并由被上诉人依继承关系取得，现为被上诉人分别占有使用如上述等情，业据提出土地登记簿誊本、继承系统表及现场照片为证，复据第一审法院勘验现场及嘱托台中县丰原地政事务所派员会同测量，制有勘验笔录及测量成果图在卷可证，堪信为真实。查系争土地地目为建，于四十三年七月二十三日当时，四三四之四号土地所有权人为张初惠，四三四之五号土地所有权人为张妧妹。张初惠、张妧妹于八十三年十二月二十四日以买卖为原因将系争土地所有权移转登记与黄静夏，黄静夏再于八十四年六月二十四日移转应有部分四分之一与廖文和，廖文和再于八十五年二月五日移转登记与廖文卿，嗣廖文卿再于八十八年七月十四日以买卖为原因，移转登记与上诉人，有土地登记簿誊本在卷可凭。系争土地上房屋门牌号码分别为○○县○里乡○○路二二、二四、二五、二八号，该房屋于六十一年间制作房屋标示查丈纪录，有台中县税捐稽征处函附房屋税籍纪录表及房屋现值核计表在卷可证，各该房屋分别自四十二年、四十四年、五十三年起课税，有台中县税捐稽征处房屋税籍证明书附卷可参。而上诉人提出之六十七年全期租谷收缴明细表，租别载明为厝租，且证人林○○证称：「是地主租地给佃农盖房子，所以佃农缴地租」等语，显见被上诉人之被继承人自四十二年起即向原土地所有人租用系争土地建筑房屋，且租赁契约未定期限，为不定期限之租赁。又依证人林○○及廖文卿证述，系争土地租赁契约迄八十六年间，均由承租人缴交地租予土地所有人。上诉人之前手廖文卿既曾向被上诉人收取租金，被上诉人与廖文卿间就系争土地即有租地建屋之租赁契约，且为不定期之租赁契约。依台中县税捐稽征处函附房屋税籍纪录表及房屋现值核计表所载房屋面积，与前述被上诉人使用现况固有未符，惟该税籍纪录，仅系税捐机关核课房屋税应纳税额之基准，尚难作为认定被上诉人承租土地面积之依据。且以该税籍纪录记载与上诉人提出之六十七年度全期租谷收缴名册所载租金对照结果，税籍纪录所载使用房屋之面积较多之人，其租金并非较多，足证该税籍纪录所载之使用房屋之面积，非被上诉人承租土地之面积。上诉人之前手亦从未认被上诉人现况所使用之土地，非租赁范围，且上诉人之前手至八十六年间仍收取租金，其收取租金时，被上诉人即系依现况使用，上诉人主张被上诉人逾原租赁基地范围，而有超占土地情形，不足采取。按出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。民法第四百二十五条第一项定有明文。本件被上诉人与廖文卿间就系争土地既有租地建屋之租赁契约，廖文卿于八十八年七月十四日依买卖之法律关系，将系争土地所有权让与上诉人，其租赁契约对于受让人即上诉人仍继续存在。被上诉人仍本于土地租赁契约，合法占有系争土地，并非无权占有。被上诉人既为系争土地之合法承租人，依土地法第一百零四条规定，出租人廖文卿出卖基地时，被上诉人有依相同条件优先承买之权，证人廖文卿证述其出卖土地时，并未询问被上诉人是否购买，显未通知被上诉人行使优先承买权，买受人即上诉人不得对抗有优先承买权之被上诉人，被上诉人之占有系争土地自非无权占有，上诉人无权请求被上诉人拆屋还地，上诉人请求鉴定系争土地上之房屋是否不堪使用，已无必要。又建筑房屋基地之出租人，以承租人积欠租金达二年以上为原因终止租赁契约，仍应依民法第四百四十条第一项规定，定相当期限催告承租人支付租金，必承租人于其期限内不为支付者，始得终止租赁契约。上诉人及其前手，从未就被上诉人积欠租金之事宜催告被上诉人，证人廖文卿并证述至八十六年仍有收取租金等语，且被上诉人于九十二年三月廿四日将徐○○等四人八十四年、八十五年度之租金，及全体被上诉人八十六年至九十二年度之租金，委由徐○○寄给上诉人，亦有存证信函及邮局汇票在卷可证，被上诉人亦无积欠租金之情事，上诉人主张租赁契约已为其前手廖文卿依法终止，亦难采取，上诉人先位声明为无理由。次查系争土地地目为建地，并非农地，亦非渔地、牧地，有土地登记簿誊本在卷可证，证人林 ○○并证称：「是地主租地给佃农盖房子，所以佃农缴地租」等语，核与上诉人提出之六十七年度全期租谷收缴名册记载「厝租」相符，两造间又未订立三七五租约，本件自无耕地三七五减租条例及平均地权条例第七十六条第一项、第七十七条第一项规 定之适用。上诉人备位声明亦无理由等词，为其判断之基础。查上诉人一再主张纵认两造间就系争土地原有租赁关系，亦属租地建屋而未明定租赁期限，当事人之真意系租至房屋不堪使用时为止，此与未定期限之租赁不同，仍有土地法第一百零三条第一款规定之适用，因系争土地上被上诉人之房屋确已不堪使用，依土地法第一百零三条第一款规定，伊得收回土地，租赁关系因而终止，被上诉人仍属无权占有云云（一审卷（二）第一九一至一九四页、原审卷（三）第七八至七九页），乃属重要之攻击方法，原审恝置不论，遽为上诉人败诉之判决，自属判决不备理由。又上开土地登记簿誊本、房屋税籍纪录表、房屋现值核计表、房屋税籍证明书、六十七年全期租谷收缴明细表及证人林○○之证言，似均无记载或涉及系争土地租赁期限之事项，原判决依该等证据认定系争土地之租赁为未定期限之租赁，亦嫌速断。次查，依卷内土地登记簿誊本记载（一审卷（一）第十三至十六、一一七至一二一、一二六页），诉外人廖文卿系以买卖为原因向其前手廖文和取得系争二笔土地所有权应有部分各四分之一（其余应有部分四分之三为黄静夏所有），而上诉人系以买卖为原因取得系争土地全部所有权。原审竟认定上诉人系自其前手廖文卿取得系争土地全部所有权，据为不利上诉人之论断，亦有违误。再按土地法第一百零四条第二项后段规定出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购买权人。其所谓不得对抗优先购买权人，系指基地或房屋出卖人与承买人，不得主张基于买卖而使优先购买权人之优先购买权消灭而言。此与优先购买权人对于买卖标的之基地或房屋有无无权占有之情形，乃属有别，两者非有必要之关联，原审竟以廖文卿（出卖人）与上诉人（买受人）买卖系争土地之契约不得对抗有优先购买权之被上诉人为由，认被上诉人非无权占有系争土地，上诉人无权请求被上诉人拆屋还地，其见解亦有可议。又先位之诉无理由时，始应就备位之诉予以调查裁判，本件上诉人系就先位及备位之诉不利之判决一并提起上诉，故先位之诉部分应予废弃发回时，备位之诉部分，亦应并予废弃发回。上诉论旨，指摘原判决不当，求予废弃，非无理由。据上论结，本件上诉为有理由。依民事诉讼法第四百七十七条第一项、第四百七十八 条第二项，判决如主文。
中 华 民 国 九十五 年 十一 月 十日
最高法院民事第三庭
审判长法官 吴 正 一 法官 刘 福 声 法官 黄 义 丰 法官 简 清 忠 法官 谢 正 胜
本件正本证明与原本无异
书 记 官
中 华 民 国 九十五 年 十一 月 二十一 日
